10 июля 2026 Редакция: ЭКО Земли
Хотите стать собственником участка для строительства дома? Землю можно не только купить, но и взять в аренду, а еще получить в неразграниченной собственности. И что удивительно всё это может обойтись дешевле рыночной стоимости!
Земельные участки под ИЖС не обязательно приобретать у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты активно выводят на рынок неиспользуемые территории: это и развитие городов, и пополнение бюджета. Как? Через аукционы! На торгах можно выкупить земельный участок в собственность или взять в аренду для строительства. А после возведения дома его выкупить у государства ниже кадастровой стоимости. И это ещё не всё: есть способ получить неразграниченный земельный участок без торгов.
Рассказываем, как можно выгодно купить землю для строительства дома у муниципальных властей.
Покупка земли в собственность на торгах
Как выгодно приобрести земельный участок? Один из способов выкупить его на аукционе. Такие торги проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация о предстоящих аукционах публикуется на torgi.gov.ru, а о локальных торгах на сайтах администраций.
Участие простое: подайте заявку и внесите задаток. Победит тот, кто предложит максимальную сумму. А если вы окажетесь единственным участником, получите земельный участок по стартовой цене — она обычно ниже рыночной и часто равна кадастровой.
Такие аукционы похожи на продажу квартир с торгов. Но если с квартирами всё более-менее ясно, то с землёй сложнее: каждый земельный участок уникален. Он может быть в неудобном месте, далеко от инфраструктуры, иметь обременения или сложный рельеф, как отмечают профессионалы. К тому же начальная цена может быть ниже рынка, но в ходе торгов запросто поднимется выше.
Вот что интересно: торги по земле менее популярны, чем аукционы квартир. Значит, шансов стать единственным участником и получить земельный участок по стартовой цене больше. В Подмосковье на таких аукционах чаще встречаются частные инвесторы, а не конечные покупатели. Для последних это слишком сложно, нужно разбираться в нюансах и уметь оценивать реальную стоимость земли.
Торги по аренде земельных участков
Местные власти часто предлагают земельные участки в аренду под ИЖС. На торги выставляются участки с готовыми техническими условиями подключения к инфраструктуре и утверждённым градостроительным планом, где прописаны параметры застройки. Условие: на участке должен появиться индивидуальный жилой дом, обычно на это даётся 3-5 лет. Такие аукционы набирают популярность у конечных покупателей, а для властей — это гарантия, что на участке не будет долгостроя.
Главный плюс аукциона по аренде земельного участка под строительство — возможность выкупить его позже по цене ниже кадастровой. Например, в Москве выкуп после завершения строительства обойдётся в 40% кадастровой стоимости. А в Мытищах и того выгоднее всего 3%! Вот это экономия!
В каждом муниципальном образовании Подмосковья свои правила, и стоимость выкупа разнится. Но в любом случае она будет значительно ниже кадастровой. Кстати, можно заранее рассчитать стоимость выкупа, изучив соответствующие документы. Данные о кадастровой стоимости есть на портале Росреестра.
Торги с правом аренды — это, безусловно, выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нём дом. Это позволяет сэкономить на покупке и отсрочить выплаты. Однако нужно рассчитывать, чтобы общая стоимость аренды за время строительства и выкупа не превысила рыночную стоимость участка. Кстати, стоит сравнить: что выгоднее — выкупить земельный участок или взять его в аренду на 49 лет? Возможно, аренда окажется дешевле или менее обременительной для бюджета, чем разовый платёж.
Неразграниченные земельные участки
Есть ещё один способ получить земельный участок в собственность или аренду без торгов — это приобрести участок неразграниченной собственности. В России вся земля делится на разграниченную и неразграниченную. Последняя — это та, на которую нет правоустанавливающих документов. Кстати, такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы. Но есть нюанс: полной гарантии приобретения конкретного участка она не даёт.
Распоряжаются неразграниченной землёй местные муниципалитеты. Соответственно, они могут предоставить такую госуслугу претендентам — физическим и юридическим лицам, а также ИП. «Безхозные» земельные участки можно получить в собственность для строительства ИЖС.
Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности регламентируют статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В статье 39.3 прописаны условия, при которых возможна продажа таких земель. В частности, допускается продажа:
- Участков, на которых уже есть здания или сооружения, их владельцам. То есть, если на неразграниченной государственной земле стоит дом с зарегистрированными правами, его собственник может претендовать на выкуп участка.
- Участков гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства.
- Участков крестьянско-фермерским хозяйствам или сельскохозяйственным организациям — в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В статье 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:
- Участки, образованные из земель, предоставленных некоммерческим организациям граждан для садоводства, огородничества или дачного хозяйства (кроме земельных участков общего пользования), членам этих организаций.
- Участки с объектами незавершённого строительства: их владельцам для завершения стройки (однократно).
- Участки: гражданам с правом на первоочередное или внеочередное приобретение (по федеральным законам или законам субъектов РФ).
- Участки взамен изымаемых для государственных или муниципальных нужд: гражданам или юрлицам, у которых они были в аренде.
- Участки: лицам, которые по Земельному кодексу могут приобрести государственную или муниципальную землю без торгов (в том числе бесплатно), если земельный участок зарезервирован для госнужд или ограничен в обороте.
- Участки: гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных или ведения огородничества.
- Участки за границами населённых пунктов: гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
- Участки для деятельности по концессионным соглашениям: их земельными участникам (например, под инвестпроекты).